KI im Planungsbüro in Niedersachsen
zwischen NBauO, Windenergie und landwirtschaftlichem Bauen.

Das Gesetz vom 25. Juni 2025 ist am 1. Juli 2025 in Kraft getreten und hat für den Wohnungsbau im vereinfachten Verfahren eine dreimonatige Genehmigungsfiktion eingeführt, ebenso für Mobilfunkanlagen. Entscheidet die Behörde nicht, gilt die Genehmigung als erteilt.

Der Unterschied zu anderen Ländern ist die Befristung. Die Quellen beschreiben die Regelung als zeitlich begrenzte Erleichterung. Wir nennen hier bewusst kein Auslaufdatum, weil es sich aus den öffentlich zugänglichen Darstellungen nicht eindeutig ergibt — prüfen Sie den Stand vor jeder Einreichung, gerade weil an diesem Punkt die Verfahrensart hängt.

Praktisch heißt das: In Niedersachsen kann dieselbe Bauaufgabe je nach Zeitpunkt in ein anderes Regime fallen. Eine Ablage, die je Vorgang festhält, nach welcher Fassung entschieden wurde, ist hier keine Ordnungsliebe. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass eine Einschätzung von vor einem Jahr nicht ungeprüft auf einen Fall von heute übertragen wird.

Für neu geschaffene Wohneinheiten entfällt die Pflicht, Stellplätze herzustellen. Der Katalog verfahrensfreier Maßnahmen wurde erweitert, und Dachgeschossausbauten zählen unter bestimmten Bedingungen nicht mehr zu den Vollgeschossen, die der Bebauungsplan festsetzt.

Der letzte Punkt ist der wirtschaftlich stärkste. Ob ein Ausbau als Vollgeschoss zählt, entscheidet über die Zulässigkeit — und damit darüber, ob ein Vorhaben überhaupt geht. Wer die Bedingungen kennt und an vergleichbaren Fällen belegen kann, wie sie ausgelegt wurden, berät anders als jemand, der den Gesetzestext liest.

Diese Auslegungen stehen selten in einer Datenbank. Sie stehen in den Stellungnahmen, die Ihre Bauaufsicht in den letzten Jahren geschrieben hat, und die liegen in Ihren Projektordnern. Erschlossen sind sie damit noch nicht.

Die Architektenkammer Niedersachsen und die Ingenieurkammer Niedersachsen haben die Novelle beide für ihre Mitglieder aufbereitet — ein brauchbarer Hinweis darauf, wie viel sich bewegt hat. Beide führen die Listen, an denen Bauvorlageberechtigung und Berufsbezeichnung hängen.

Die Förderbank des Landes ist die NBank. Sie fördert unter anderem energetische Sanierung und führt Landesprogramme, die Bundesmittel ergänzen. Ob für ein Digitalisierungsvorhaben ein Zuschuss oder nur ein Darlehen greift, prüfen wir vor dem Termin — und sagen es, wenn es nur ein Darlehen ist. Ein Darlehen hilft beim Zahlungsfluss, nicht beim Preis.

Unabhängig davon bleibt die Weiterbildungsförderung der Arbeitsagentur offen. Sie trägt Lehrgangskosten für Beschäftigte, deren Tätigkeit sich durch Technologie verändert, und ist ein anderer Topf als die Digitalisierungsförderung.

Tragwerksplanung: Im Nordwesten bestimmt der Baugrund die Planung stärker als anderswo. Moor- und Kleiböden verlangen Gründungen, die sich nicht vom Nachbargrundstück übertragen lassen. Bodengutachten früherer Vorhaben in derselben Lage sind bares Geld wert — wenn sie auffindbar sind.

Brandschutz und Sonderbau: Die Fiktion gilt für den Wohnungsbau im vereinfachten Verfahren. Wo ein Sonderbau vorliegt, greift sie nicht, und die Abgrenzung entscheidet über den Terminplan.

Technische Gebäudeausrüstung: Küstennähe bedeutet andere Anforderungen an Materialien und Wartungszyklen. Was an einem Standort funktioniert, muss zehn Kilometer weiter nicht funktionieren, und die Erfahrung dazu steckt in Ihren Bestandsprojekten.

Bauphysik und Energieberatung: Beim Dachausbau entscheidet die Vollgeschossfrage über die Machbarkeit. Wer die Auslegung der zuständigen Behörde an früheren Fällen belegen kann, spart eine Schleife.

Vermessung und SiGeKo: Die Flächen sind weit, die Wege lang. Dokumentation, die direkt vom Gerät in den Vorgang läuft, spart hier mehr als in jedem Ballungsraum.

Ein Entwurf entsteht in Allplan, Archicad oder Revit, die Statik rechnet in RFEM oder Frilo, das Leistungsverzeichnis läuft über ORCA oder Nevaris, der Austausch mit dem Bauherrn über GAEB.

Wir ersetzen keines dieser Programme. Ein Büro, das seine Entwurfssoftware wechselt, verliert Monate, und der Gewinn liegt nie dort. Er liegt in den Übergängen: dass eine Änderung im Modell die Mengen im Leistungsverzeichnis meldet, dass ein Bodengutachten zum richtigen Grundstück findet, dass die Einordnung eines Vorhabens zur geltenden Fassung passt.

Deshalb heißt es Teilautomatisierung. Der Entwurf bleibt bei Ihnen, die Freigabe auch. Abgenommen wird das Dazwischen: suchen, übertragen, nachfragen, erinnern. Bei einer Fiktion, deren Geltung an einem Zeitraum hängt, ist das Erinnern der wertvollste Teil davon.